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地产2017年4月第4期

北京“平房投资”探秘


  北京城区平房因其房源稀少、不限购、可落户入学、待拆迁等特性极具投资价值,但也因其充满投资“诱惑”,而更需提防诈骗

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平房虽破,但值千万金


  据云房数据研究统计,截至2017年3月11日,北京市新建商品住宅(不包含自住型商品房)的库存量仅为75669套;相比2016年3月份的93211万套下调近17542万套,库存面积为961.31万平方米,相比去年年底减少5.80%。

  “新房库存量一年来明显下调,供应量持续走低。从北京未来的商品房住宅土地供应量看,稀缺情形还将持续,商品房住宅也可能会因为稀缺而出现普遍的高端化。”中原地产首席分析师张大伟介绍说,2017年北京楼市将呈现供应量少、市场趋向高端化的情形。

  新建商品房住宅稀缺,市场的成交量必然会向二手房住宅倾斜。

  据伟业我爱我家市场研究院统计显示,2016年北京二手住宅市场经历了一季度和三季度两轮市场爆发期,全年北京二手住宅网签总量达272431套,较2015年全年上涨38%,超越了2009年的266854套,创下迄今为止北京二手住宅年度交易量的新高。

  二手房市场又称存量房地产市场,在二手房的范畴里最火热的当属住宅、别墅这一类房产,但最为稀贵却是一种特殊类型的二手房——“平房”。

  目前北京市面上买卖的平房多分布在东西城区的胡同里,这些平房有单间出售的,也有整个院子(四合院)出售的。

  据云房数据研究中心最近发布2016年北京平房销售统计数据显示,平房产品共成交2852套,二手市场交易的平房超过95%位于东西城,其中,东城区成交1441套,占全市成交量的50.53;西城区成交1277套,占比为44.78%;其他行政区共成交134套,占比仅为4.7%。

  成交面积方面,10-20平方米的平房成交量最高,占比为60.73%;其次是10平方米以下,占比为20.20%。

  从成交片区上看,新街口成交360套高居榜首,交道口、什刹海分列二、三位,成交量分别为299套、201套。成交超过100套的街道还有安定门、北新桥、大栅栏、东四、景山、椿树、金融街。

  “一日拆迁,三代受益”、“不限购”、“适合投资”等字眼极具吸引力,而这些诱人词汇并不是描述我们所熟知的高档住宅,而是位居北京胡同的平房。

特殊的“二手房”

  一般来讲,平房的存量是不会大幅上升的。它不像住宅、别墅可以开发盖建,并且随着拆迁改造等规划,市区内的平房会越来越少,属于“不可再生资源”,可见其价值。

  据我爱我家网数据显示,平房与同地段商品住宅、二手房价格相比,每平方米贵1万元到2万元,若是整体四合院,则价格更为稀贵。

  例如,灯市口片区,普通住宅价格在4.5万元至5.5万元/平方米,而平房则可达到6万元至7万元/平方米。

  另外不同地区的平房价格差距也很大,“除面积大小有区别外,是否在景区周围,是否属于学区房,都决定着房子的价格。像西单、西四等重点区域的平房,价格多在每平方米8万到12万元之间,而像新文化街,则多在6万、7万元。” 我爱我家一位二手房中介言道。

  据我爱我家二手房中介对本文记者表示,“平房能维持高价并升值快的重要原因是平房基本等同于学区房,面积小总价低,10多平方米就能落户,孩子就能上学。另外,平房不在限购范围内,外地人同样可以购买,投资价值极高。”

  李小姐为了让孩子能读北京实验二小,在灵境胡同买了个22平方米的平房。“胡同里的平房不限购,我们也是万般无奈才选择了这个房子,但我们一家三口根本住不下,而且房子太旧,环境也不好,我们只能在附近再租一套。”李小姐说道。

  类似于李小姐这样的买家并不在少数,甚至有的买了半年多,孩子落了户,上了学,就又把房子卖出去。

  “除了学区房,平房还有另一个特色,就是拆迁。”该中介表示,“由于平房多在二环以内,随着北京市的整体规划,越来越多的胡同老宅被拆除转眼变成了高楼大厦。而对于老房拆迁的赔偿,由于面积小,搬迁成本高,价格也多为市场价的两倍,升值比一般楼房快很多。”

  他还表示,“有产权的平房价值更高,不但属于个人,产权也与商品住房不同,是永久产权。现阶段北京在售的胡同老宅,多指二环以里的平房。由于面积小,地理位置优势明显,需要注意的是,真正拥有产权的平房只占40%左右,其余的都是只有使用权,没产权。”

  正如该中介所言,据我爱我家北京二手房网统计数据显示,现今北京平房存量有11431套,但产权关系清晰的只有40%,剩下的都已被房管所、学校等机关单位作为公用,而这4572多套可交易的平房里,挂牌在售的总量仅在98套左右,相对于89万余条的多层住宅房源,一房难求。也正是因为房源稀少,平房价格近年来飙升。

租中待拆

  据公开资料显示,二手平房市场被关注从2008年开始,那年北京奥运会政府鼓励四合院改造成接待游客的奥运人家,四合院开始被更多人了解,2008年是二手平房成交量迄今为止最多的一年,达到312套。

  2008年年初,平房房价大多在2万元/平方米,但随着后几年房地产几波整体涨价,现今房价已经多在6万、7万元/平方米,甚至高达10万元/平方米至12万元/平方米。而房屋面积大小从7至8平方米到数十平方米,甚至几百上千平方米,各不相等。

  李奶奶是在2008年买了二手平房中。那一年为了让儿子媳妇住的离她近一些,她花费108万元在西四买下一处54平方米的平房,西四虽然至今仍未拆迁,但附近的电子市场让李奶奶无需愁租,由于距离电子市场很近,附近店家很痛快地以1700元/月租下了她的平房充当货房。

  据我爱我家北京二手房网数据显示,现今挂牌西四的平房仅有两套,一套总价832万/38平方米,一套总价1100万/51平方米。9年,李奶奶的房子价值翻了15倍。

  另有一专门倒腾二手平房的王女士告诉本文记者,“投资旧平房一个突出的好处就是几乎没有什么维护成本,不需要交纳商品住宅的物业费、采暖费,而且出租的话收益惊人,每年可得租金20000元。”

  据王女士透露,从2003年到2011年,她共计购置了平房六处,涨势喜人。

  这六处平房中,第一处便遇上了拆迁,王女士从买入到办完拆迁手续仅有9个月的时间,当初的购入价是18万元,而拆迁的补偿款是68万元。

  有了第一次二手房产投资经历,王女士彻底放开了手脚,平时她最喜欢看的就是报纸里的平房交易信息,看上了就去观察周边环境,和房主讨价还价。

  对于现在持有的五套平房,虽然还未拆迁,但是每月都在为王女士提供到14000元的租金,王女士表示,“这五处平房每年总计投入5万元,扣除各项费用,年回报率也在50%以上。这些平房均位于北京的西城和东城的老城区内,如果遇到老城区改造,还会得到大笔的补偿款。”

学区平房

  平房的价值在于拆迁和学区,拆迁看的是规划政策,而学区玩的是击鼓传花。

  学区房的业主等孩子长大毕业后,将手中的学区房高价转给下一个业主,这一任的孩子毕业后,再高价转售给下一任获取利益。

  只要五环外还有人住着,五环外的人民就想换房到城里解决子女入学问题,这游戏就一直玩下去。

  据负责二手平房中介告诉本文记者,十里堡一套房产就落入了一对将学区房击鼓传花的游戏玩到极致的兄弟手里,弟弟刚结婚,哥哥的孩子6岁准备入学,哥哥准备入手一套学区房,却资金短缺。

  “你刚结婚,以后也会为人父,孩子肯定是要上学的,不如出资跟我一起买学区房。”哥哥劝说弟弟。

  哥哥找上了弟弟,希望弟弟可以出资跟他一起在十里堡某小区买一套学区房,等他孩子长大毕业了,弟弟的孩子也该上学了,到时候再把学区房转给弟弟,等弟弟的孩子毕业了,再把学区房卖掉,资金平分。

  这对兄弟开创了击鼓传花的新玩法——合资购学区房,教育资源与投资价值利用到极致。

  哥哥的想法很美好,不但缓解了资金压力,还与弟弟平分了学区房的风险,并且一套房产投资回报期刚好是10年左右,两个孩子学业完成。

  这种新击鼓传花购房方式要多承受一种风险就是亲兄弟为钱反目成仇,房本签名不是自己的那一方要提心吊胆被“反水”。

  据悉,学区平房又分为私产平房与公产平房,其中私产平房房本和普通住宅一致,皆为大红本,过户流程和住宅基本一致由建委负责。区别是私产平房不是成套住宅,因此不限购;而公房平房仅有使用权,过户相当于变更承租人。

  东西两城的平房有天壤之别,其中东城大概有30%的平房是私产的,而西城更少。在此基础上西城还有大量的拆迁区,户口等都是冻结的,因此老西城范围内能正常交易的私产平房又带学区的话是非常难得的,物以稀为贵。

  二手平房中介便向本文记者介绍了一位“精打细算”拿下学区私产平房的“陈女士”。

  “后悔没早买学区房,孩子出生后,才知道学区房的重要。”陈女士感慨道,“不过现在一切都轻松了,不用卖掉房子挤进‘老破小’,也能给孩子一个优越的教育环境。”

  陈女士是一位上进的朝阳家长,孩子出生前只为自己着想,所以与丈夫两人买了朝阳姚家园某轻奢豪宅,后来发觉孩子比自己更为重要,为了孩子的未来,她一直想入手一套学区房。

  然而,因为限购原因,陈女士只有卖掉轻奢豪房去买“老破小贵”的学区平房的选择。在工作之余,找了一年都没有合适的房子,随着孩子入学年龄接近,陈女士越发着急。

  方家胡同独院的出现让陈女士迎来了转机。方家胡同独院属于私产平房,690万元,共60.7平方米,不限购,共有五间房,北边三间西边两间,是东城方家胡同小学的学区房。

  按照政策,该独院可以下发五个房本,也就是五本方家胡同小学的入学通知书。陈女士还未看房就拉了另外四个“陈女士”合资690万拿下了方家胡同独院。

  虽然五间房中面积最大的才十六七平方米,最小的才七八平方米,面积虽小但138万能拿下一套能住人的学区房在现今北京,基本是“天方夜谭”了。

  陈女士购置后表示,“ 我们打算在规定的高度上翻盖成内二层,但三个人住肯定是太狭窄,并且停车不便居住不舒适等问题肯定存在,所以会选择在孩子上学后双租,把朝阳的轻豪以及这小院的房子都租出去,再在离学校不远处租一大房子。”

  二手房市场上,私产平房是一个相较偏门的领域,却有众多优点:1.不限购;2.总价低,私产平房大概10平方米,尽管单价10万元左右,总价也才100来万元;3.带学区:买平房可以把户口落在院落上面;4.拆迁:私产平房相当于拥有了北京二环内的土地;5.永久产权。

  陈女士的案例给各位家长提供了一种以低总价方式搞定学区房的思路——合购多房本私产平房。  
 



  虽然五间房中面积最大的才十六七平方米,最小的才七八平方米,面积虽小但138万能拿下一套能住人的学区房在现今北京,基本是“天方夜谭”了

选平房是艺术

  虽然一些胡同平房具有投资价值,但“水深”,一方面:由于地处二环之内,拆迁成本过高,绝大多数地产商不愿对其进行开发,另外:由于多数只有使用权而没有产权,购买安全系数较低。

  对此,二手平房中介小王向本文记者介绍了购买平房的注意事项。

  该中介表示,“一、找居委会和街道办查询是否能落户,是否有学区;二、多家中介比较价格;三、一定要产权清晰,因为多数平房涉及多户居民产权,这些历史悠久的四合院,文革中收归公有,再分给七八户家庭,有的甚至挤进了几十户人。随着家庭成员不断增加,这些四合院变得更加拥挤。人们开始在房间里打隔断,一间北房通常会被分成四个小房间,甚至在院里的空地上搭起了自建房。这也就形成类似于150平方米的院落就涉及20余户产权,产权混乱,过户难度极大;四、平房交易前必须要测绘,因为平房大多才20平方米,少了一平方米都是大损失。”

  另外该中介还介绍,“如果正装修等待测绘的院子在中介挂牌,这时出手最明智,说明这个阶段是房主最缺资金的时候,急需卖房折现。”

  最后该中介还坦明,“在限购的背景下,不限购的平房成为投资者的首选,也正因为房源稀少,一些中介便虚高报价,趁机炒作。”

  平房是学区房也是待拆迁房,若没有特殊原因,一般业主不会轻易出手。应谨防消息欺诈、合同诈骗等违法行为,购房前应弄清房产是否真正属于学区房,不是离学校距离近就是学区房,有的与学校仅一墙之隔仍然不属于,要弄清拆迁噱头的虚实、产权的归属等问题,以防被骗。购置平房成了一门艺术。

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